영끌의 뜻(의미와 정의) : 영끌의 기준은? (feat. 영끌족 체크리스트)
"영끌" 혹은 "영끌족"이라는 단어는 이제 우리 사회에서 익숙해져 경제를 주제로 대화를 나누면 한 번쯤 꼭 등장하게 되는 것 같습니다. 통상 "본인의 능력 대비 무리하게 부동산을 매입하여 과감히 투자한, 그래서 리스크가 큰 경우"를 의미합니다만 생각보다 명확한 정의나 기준을 찾기는 쉽지 않고, 대부분 상대적 개념, 본인이 무리하지 않는 선 등 모호한 답만 있는 것 같아 스스로 기준을 한번 세워 주변 사람들과 확인해 보고자 "영끌족 체크리스트" 제작에 돌입했습니다. 해당 과정 속에서 여러 경제 지표, 퇴직금 중산정산 여부, 본인 외 가족의 자산 규모 등 수많은 기준들이 도출되었지만 막상 적용해 보면 재미도, 공감도 얻지 못하고, 생각보다 본인의 소득과 지출 상태와 자산 규모를 정확히 파악하고 있는 경우도 적어 적용 자체가 안 되는 경우도 많았습니다.
하지만 이러한 경험을 통해 최종적으로 누구나 쉽게 확인 가능하며, 단 5개의 항목 만으로도 내가 영끌족인지 아닌지 판단 가능한 "영끌족 체크리스트"를 만들 수 있었고, 이를 통해 영끌의 정의와 기준이 무엇인지 제시할 수 있게 되었습니다. 어디까지나 저의 지식과 경험에 기반한 내용이지만 해당 내용으로 "영끌족"에 해당하는지 재미로 확인해 보시고, 각 기준별로의 제 생각을 함께 읽어보시면서 여러분만의 기준과 대안을 고민해 보시면 좋을 것 같다 생각됩니다.
[ 영끌족 체크리스트를 통해 본인을 진단해 보세요 ]
"영끌족 체크리스트"가 주목하는 것 : "대처 능력"
빚의 규모가 크다하여 영끌족은 아닙니다. 매월 원리금이 1,000만 원(연간 1.2억)이라 할지라도 해당 가계의 소득이 월 2,000만 원이라면 하등의 문제 될 것이 없습니다. 또한 본인 소유의 주택 가격 대비 부채의 비율이 높다 해도 영끌족은 아닙니다. 처음에는 굉장히 중요한 요소일 것이라 생각했으나 의미가 없다 판단했습니다. 시가 2억 원의 주택에 80%의 대출이 있어도 1억 6천이지만 시가 20억 원의 주택의 20%만 대출이어도 4억에 달하기 때문입니다. 제가 확인한 영끌족에 대한 이슈는 자산을 매각하여 본인의 부채를 상환 가능하냐 아니냐가 중요한 것이 아니었습니다. 해당 내용은 거시경제를 확인하는 주체, 파급 효과를 우려하는 정부와 금융권의 고민이며, 이는 과거 대출 규제 등으로 우려 수준은 아니라 판단되었기 때문입니다. 오히려 부동산 시장에서 중요한 이슈는 "영끌족이 부동산이 하락하면 못 버티고 손절이 이어져 추가적 하락으로 이어질 것이냐 아니냐"로 파악되었고, 결국 영끌족 체크리스트에서 주목한 사항은 예상치 못하게 안 좋은 상황이 눈앞에 닥쳤을 때의 대처 능력이었습니다. 지금부터 해당 기준으로 선정된 항목 5가지에 대한 이야기를 해보겠습니다.
항목 1. 원리금 납부 시 지출 가능 금액이 월 300만 원 이하인 가구
첫 번째 기준은 바로 원리금을 제외한 월 300만 원 이하의 생활비입니다. 가구 구성원의 수에 따른 차이는 있지만 통계청 자료를 통해 확인한 2023년 3분기 기준 가구당 월평균 소득은 503만 원이고, 월평균 지출은 387만 원입니다. 해당 지출에는 이자비용도 포함되어 있어 이를 감안한다 하더라도 3인가구 월 소비 지출 평균액이 482만 원인 것을 보면 월 소비 가능액이 300만 원은 지금의 대한민국에서는 최소 생계비라고 보아도 무방하다 생각될 정도입니다. 물론 알뜰한 소비를 통해 더 적은 비용으로도 생활이 가능한 경우가 있겠지만, 이러한 경우 현금이 부족하여 갑작스러운 지출에 대한 대처 능력이 떨어지고, 절제된 생활 속에서 하고 싶은 것들을 못하는 가운데 부부간에 사소한 일로 다툼이 일게 되며, 주변의 사람들에게 인색해져 인심을 잃는 경우가 많습니다. 이런 상황 속에서도 부동산이 상승하면 의지를 다잡을 수 있지만 그렇지 않을 경우 빠른 속도로 이혼과 같은 극단적 경우로 이어지는 사례를 제 주변에도, 언론을 통해서도 22년 초에 쉽게 볼 수 있었습니다.
차라리 원천적으로 소득이 적어은 경우에는 그 갈등의 폭이 적으나 소득이 높음에도 불구하고 지출 가능금액이 적은 경우가 갈등의 폭이 큰 경우가 많은데 아마도 본인 소득 수준 대비 상대적 박탈감 때문이라 추정됩니다. 그러나 해당 체크리스트 5개 항목 중 유일하게 해당 항목 한 개만 해당되신다면 저는 영끌이라 생각지 않습니다. 심지어 최고점에서 구입한 분이실지라도 아직 본 항목만 해당되시는 분들이라면 조금 힘드실지라도 절약을 통해 어려운 시기를 버티라고 추천하고 싶습니다. 분명히 지금의 힘든 시기를 보상받는 순간이 올 것이라 믿기에 가족이 하나가 되어 밝은 미래를 향한 의지를 다지시길 바라며, 체크리스트의 다른 항목까지 확대되지 않도록 유의하는 것이 필요하다 생각합니다.
항목 2. 다중채무자 (2개 이상의 루트로 대출이 존재하는 경우)
해당 기준은 일반적으로 영끌에 대해 말하는 기준과 동일한 내용이라 볼 수 있습니다. 기본적으로 대출 루트가 하나가 아닌 경우에는 대출로 필요한 금액이 하나의 방법만으로는 불충분하여 추가로 대출받은 경우가 많아서이기도 하고, 해당의 경우도 갑작스러운 지출에 대한 대처 능력이 떨어지게 되기 때문입니다. 해당 항목에 해당되시는 분들 중에는 고소득자의 경우도 있는데 그중 하나가 고가의 아파트를 구매하는 과정에서 소득으로 인한 DSR 이슈는 없으나 LTV와 같은 대출 규제로 인해 주택담보대출로 일원화시키지 못하고 신용대출 및 사업자 대출 등을 활용하는 경우가 그중 하나입니다. 하지만 궁핍한 상황이든, 고소득자의 경우이든 해당 항목에 해당하는 분들은 1 금융권 외의 루트로 받은 대출이 존재하는 경우가 많아 금리에 취약한 경우가 다수이고, 목돈이 필요한 경우 발생 시 신용카드 현금서비스 등의 유혹을 이기지 못하는 경우가 많으며, 대출이자 연체도 빈번하게 이뤄집니다. 그리고 해당 항목에 해당하시는 분들이 유념하셔야 하는 중요 사항 중 하나는 본 항목에 얽혀있는 상대가 은행, 보험, 카드 등 금융권이기에 조금만 삐끗해도 생각보다 빠르게 강제 혹은 임의 경매로 이어진다는 사실입니다. 본인 아파트가 10억, 20억이 된 젊은이들이 무너지는 포인트는 갑작스러운 자동차 사고로 필요한 1천만 원인 경우가 많습니다. 다중채무자는 소득 수준과 관계없이 필요한 금액 대출 시 항상 이자율에 불리한 입장에 서게 되는 경우가 많은데 1천만 원의 현금서비스에 대한 15%의 이자가 누군가에겐 5천만 원을 활용하는 수준의 이자액이라는 사실을 꼭 기억하여 일부 자산을 매각하더라도 고리의 대출부터 상환을 시작하는 것이 좋다고 생각합니다.
항목 3. 본인 소유의 집에 실거주하지 않는 1 주택자 (1 주택 갭 투자자)
이에 해당하는 경우는 두 가지로 나뉩니다. 그 첫 번째는 고가의 아파트에 갭투자를 하여 해당 아파트에 거주를 희망하지만 세입자에게 지불할 보증금이 대출로도 어려운 경우가 그 하나이고, 두 번째는 본인이 별로 희망하지 않는 거주지이고, 앞으로도 거주의 계획은 없으나 투자 목적으로 구매한 경우입니다. 다주택자들이야 고수들이 많아 상황 대처 능력이 좋은 경우가 많지만(빌라왕 사태와 같은 조직적 범죄이거나) 실제 2019년 이후 갭투자가 급증했고, 무주택자들도 이에 많이 동참한 통계자료가 많은데, 본인이 살고 싶은 상급지의 주택을 전세 끼고 매입한 후 본인은 하급자 혹은 다세대 주택 등의 집에 전월세로 거주하며 해당 집에 들어가는 것을 목표로 노력하는 것은 이해가 되지만, 본인이 거주를 희망하지 않는 지역에 오른다고 하니 구매해 놓고, 본인은 희망 지역에 전월세로 거주하는 것은 저는 좀 이해가 가지 않긴 합니다.
진짜 시골에 저렴한 지역의 주택을 구입하여 규제의 대상이 아니라면 모를까 만약 진짜 몇 배 오른다 쳐도 실거주하지 않고 매도하여 세금 외 남는 게 얼마나 있을지, 월세를 받는다 쳐도 본인이 하급지에서 월세 받고 상급지에서 월세내면 그건 또 무슨 미래가 있는 것인지, 반대로 하락할 경우 본인도 거기 안 살겠다는데 누가 와서 그 집을 받아 줄 것인지. 통상 본인은 서울에서 임차로 거주하며 인천, 경기 지역에 급등기에 아파트를 매수하거나 청약에 당첨된 케이스가 많은데 다주택자들이 하는 방법을 1 주택자들이 활용하여 뭘 어떻게 하겠다는 건지 모르겠지만 제가 모르는 비법들이 있을 거라 생각합니다. 다만, 결국 본인 소유의 집에 실거주를 못하고 있다는 것은 어떠한 경우든 현금화에 어려움이 있어 대처 능력이 떨어지고, 주택과 주식의 가장 큰 차이인 사용가치를 전혀 느끼지 못하고 있기에 애착도 없어 실제 거주하는 인원에 비해 부동산 하락에 대해 가장 먼저 싫증을 느끼고 매물을 던지는 1번 타자가 될 가능성이 높습니다. 본인의 입장에선 해당 주택은 단순 투자의 도구이지 주택이 아니며, 심지어 훗날 본인이 원하는 주택을 구입할 때 방해만 되는 애물단지이기 때문입니다.
항목 4. 2019년 이후 아파트를 매수한 1 주택자
서울아파트 거래량에 대한 글도 게시했었고, 기준금에 관한 글도 게시했었습니다(두 개 모두 글 하단에 링크하겠습니다 해당 내용의 근거로 활용될 수 있을 것 같습니다). 쉽게 말하자면 2019년 코로나 이후 우리나라는 0.5% 까지의 기준 금리 인하를 통한 유동성 확대를 진행했고, 이후 인플레의 우려로 금리 인상이 되어 지금의 기준금리 3.5%에 도달했습니다. 따라서 당시 주택을 매수한 인원 중 90%가 선택한 30년 주담대 혼합금리(5년 고정 + 25년 변동)의 영향권이 2024년부터 도래하고 있습니다. 즉, 신규 유입자들의 금리인상은 22년부터 경험하고 있었겠지만 2019년 이후 매수자들의 금리 인상은 지금부터라는 의미입니다. 또한 2015년 이후 2018년까지의 거래량도 폭발적인데, 2019년 이후 21년까지의 거래량 또한 폭발적이었습니다. 특이점은 2018년 이전의 매수의 주축이 40~50대였다면 2019년부터 매수의 주체가 30대 이하로 변하기 시작합니다.
2018년 이전 20%에 불과하던 30대의 매수 비중은 2019년 이후 40%에 육박하는 기염을 토했는데, 가장 큰 문제는 2018년까지의 부동산 상승도 가파른 상승이었지만, 2019년 하반기부터 또 한 번의 부동산 가격 퀀텀 점프가 이뤄졌다는 것입니다. 이에 2018년 이전의 아파트 시가 대비 30%의 대출 금액과 2019년 이후 아파트 시가 대비 30%의 금액 차이가 큽니다. 한마디로 2019년 이후 매수자들 상당수는 젊은 나이에 저금리로 거액을 대출하여 고점 매수를 진행했다. 는 사실입니다. 또 한 가지의 이슈는 지금 2024년 초의 시세가 2018년 이전 매수자들 입장에서는 상당한 이익이고, 2019년 이후 매수자들 입장에서는 이미 손해이거나 손해는 아니지만 본인이 지불한 시간과 대출액, 취득세 등을 감안하면 애매한 구간인 경우가 많다는 것입니다. 이런 느낌은 뭐랄까 주식으로 따지면 전형적으로 팔지도 사지도 못하게 물린 포지션의 느낌을 받을 때가 많았습니다. 만약 하락이 이뤄진다면 신규 매수자가 적이 아니라 같은 매도자 포지션인 주택소유자가 적이 되는데, 2018년 이전 매수자들 대비하여 2019년 매수자들이 금리인상에 취약하고, 대출액도 크며, 무엇보다 2018년 이전 매수자들은 워낙 매수가가 낮은데 2019년 매수의 주축 세력인 30대보다 경험도 많고 자산의 여유도 커서 2019년 이후 매수자들이 약자라는 느낌을 받을 때가 많았고, 시장 경제에서 가진 게 있는 약자는 항상 먹잇감이 될 때가 많습니다.
항목 5. 경제적 이유로 출산을 미루는 가구
저출산 문제가 가속화되고 있습니다. 출산율 0.7대를 넘어 23년 하반기는 0.6명대로, 특히 서울은 0.55명 수준이니 이제 4명의 성인들이 1명의 아이를 생산하는 수준이 되었습니다. 여기서 인구문제를 말하려고 하는 것은 아니지만 젊은 시절의 고소득을 기반으로 저금리 시대의 유동성을 활용해 현명한 투자를 진행한 부부들 중에는 해당 고민을 하고 있는 분들이 꽤 많습니다. 처음부터 출산에 대한 관심이 없다면 그것은 문제가 아니지만, 출산을 하고 싶은 마음이 있고, 주변의 압박도 거세져 부부간의 갈등 요소로까지 번지고 있다면 이는 문제입니다. 결국 이들이 경제적 이유로 출산을 미루는 가장 큰 이유는 출산이 이뤄지는 순간 해당 가구는 나머지 항목들 중 2개 이상에 해당될 가능성이 높아지기 때문입니다. 출산으로 휴가나 휴직 혹은 현재의 일을 아예 이어가지 못할 경우 소득 구조가 무너지게 되고 소비는 증가해 1번 항목에 해당되게 되며, 소득이 줄거나 없어진 한 명으로 인해 대출 연장이 어려워 여러 루트를 통한 2번의 다중채무자가 될 위험도가 높아지고,
아이가 조금만 더 커서 유치원 내지 학교를 보내야 하는 상황이면 현재의 거주지가 부적합해 본인 집에 살지 못하고 아이에 맞는 교육을 위한 주거지 변경을 진행하는데, 통상 본인 거주 지역보다 상급지라 매도 후 매수는 어렵고, 본인 집은 임차를 주고 임차로 이사 가는 경우가 많아 결국 3번의 실거주하지 않는 1 주택자가 될 가능성이 높아지기 때문입니다. 하지만 제 경험상 이러한 모든 문제는 아직 발생하지 않을 두려움에 불과하고 태어나는 아이가 당신들에게 얼마나 큰 행복과 행운을 가져다주는지 경험해 보지 않으시면 모릅니다. 갑작스럽게 감정적 발언이 나왔으나, 냉정하게 말씀드려도 마찬가지입니다. 나머지 모든 것은 잘못되어도 결국 "돈" 문제입니다. 그러나 출산은 타이밍이 있고, 돌이킬 수도 없는 문제입니다. 제가 마지막 항목을 이것으로 선정한 것은 결국 경제적 이유로 출산을 미룬다는 것은 그들이 출산하는 순간 영끌족이 확실시되기 때문임을 느꼈기 때문입니다. 그렇다 할지라도 아직 기회가 있다면 심지어 영끌족이 될지라도 저는 출산을 응원합니다. 여러분이 간절히 원하는 것 중 하나가 경제적 자유 즉 "돈"일 수 있으나 저는 가족, 건강과 함께 아이와 함께하는 삶과는 비교 불가하다고 확신하기에 여러분들이 영혼을 끌어모을지언정 영혼을 파는 우는 범하지 않았으면 합니다.
맺음말 : 영끌족 체크리스트가 고민과 선택에 도움 되길 바랍니다.
꽤 오랜 시간 조사하고 고민하여 만든 영끌족 체크리스트이기에 설명은 다소 길었지만, 모든 내용을 읽지 않으셨다 할지라도 스스로 체크리스트를 통해 여러 생각과 대안을 고민하는 시간이 되셨으면 합니다. 제가 생각하는 부동산 상승은 돈이 없어도 어떠한 방식으로든 집을 사려는 사람들이 나타나는 것이고 내일 당장 하락한다고 알려줘도 믿지 않는 그런 분위기라 생각합니다. 그 과정에서 영끌족이라는 단어가 나온 게 아닌가 싶은데 반대로 제가 생각하는 부동산 하락이란 내일 당장 본인 집이 10% 오르는 것을 확실히 알고 있음에도 불구하고 눈물을 삼키며 오늘 당장 싸게 매도할 수밖에 없는 상황이 이어질 때 하락이라 생각하는 바입니다. 전문 투자자도 아니고 자산가도 아닌 일반 대중이 하락이 예상되어 매도를 진행하고, 상승이 예상되어 매수를 진행하는 건 하락도 혹은 상승도 아니라는 의미입니다. 영끌족이 무조건 나쁜 것은 아닙니다. 하이리스크 하이리턴을 택한 승부사일 수도 있습니다. 다만, 체크리스트 결과 4개 이상에 해당하여 현재의 생활도 불편하고, 대처 능력이 현저히 떨어진 상황이시라면 일부 해소를 진행하시는 게 좋다고 생각합니다. 이유는 앞에서도 한번 언급했듯 가진 게 있는 약자는 시장경제에서 너무 좋은 먹잇감이 될 확률이 높고, 돈으로 인해 진짜 중요한 많은 것을 잃을 수도 있기 때문입니다. 현명한 삶은 가장 중요한 것부터 채우고 나머지에 도전하는 것이며, 현명한 투자는 리스크를 어느 정도 헷지(Hedge)하면서 진행 하는 것임을 되새기는 하루가 되시길 바랍니다.
