서울아파트 거래량 해석을 통한 2024년 부동산 전망

서울아파트 거래량 해석을 통한 2024년 부동산 전망

서울아파트 거래량 분석을 통한 2024년 부동산 전망

부동산의 가격을 예측하는 지표는 정말 다양합니다. 금리와 유가, 환율, 무역수지 등 거시적 경제지표부터 미분양 데이터, 정부의 정책까지 우리가 부동산 매매가를 예측하기 위해 확인해야 할 것이 넘쳐나는 세상입니다. 이에 따라 여러 전문가들이 다양한 의견을 제시하기도 하지만, 누군가는 본인의 주장에 맞는 근거를 찾기도 쉬운 것이 사실입니다. 이에 현실적으로 이러한 모든 것을 확인하기 어려운 직장인 중 한 명으로서 제가 가장 신뢰하고 지속적으로 확인하는 지표는 바로 거래량입니다. 상승 혹은 하락을 말하는 시세 데이터는 기준이나 표본에 따라 해석이 달라지는 경우가 있지만 거래량은 누구도 속일 수 없는 가장 Fact에 가까운 데이터라 생각하기 때문입니다. 이는 부동산뿐 아니라 주식과 비트코인도 예외 없이 모든 자산에 있어 마찬가지입니다. 오늘은 2023년 12월까지 확정된 서울 아파트 거래량을 확인하고, 거래량을 해석하는 기준과 이에 대한 저의 견해를 제시해보고자 합니다.

 

1. 거래량 평균과 많고 적음의 기준 확인하기

서울아파트 거래량은 현재 "서울부동산정보광장"에서 확인이 가능합니다. 2006년 1월부터의 데이터가 존재하며, 부동산 매매의 신고 기한이 한 달임에 따라 당월의 데이터를 확인하기 위해서는 다음 달 말일이 지나야 만 합니다. 그리하여 아직 24년 1월 데이터는 24년 2월이 지나야 알 수 있으며, 지금 현재까지는 23년 12월까지의 데이터가 확정된 상태입니다. 여기서 여러분들이 암기하듯이 익히면 좋은 기준을 하나 알려드리고자 합니다. 2006년 1월부터 2023년 12월까지 서울아파트 월별 거래량 평균은 5,876건으로 약 6,000건에 가깝습니다. 따라서 월평균 거래량은 6,000건 정도로 기억해 두시면 되고, 이를 기준으로 6,000건이 넘으면 거래량이 평균을 상회하고, 6,000건에 미달하면 평균을 하회하고 있다고 판단하시면 됩니다. 그리고 월평균 거래량이 3,000건 이하로 돌입 시 거래량이 "매우 없음"으로 판단 가능하고, 9,000건이 넘으면 "매우 많음"이라고 생각하여 언론 기사 등 정보를 통해 서울아파트 거래량을 확인할 때 절댓값만 듣고도 기준을 스스로 세우실 수 있다면 거래량을 해석하는데 도움이 될 것입니다.

06년1월~23년12월 서울아파트 월별 거래량(서울부동산정보광장 정보를 바탕으로 모인담이 작성하였습니다.)

 

2. 거래량과 가격의 기본 관계 : 정비례

모든 자산은 유사한 경향을 보이는 경우가 많은데 특히 부동산과 거래의 유동성이 낮은 자산의 경우 더욱 거래량과 가격이 비례하는 경향을 보입니다. 풀어말하면 거래량이 증가하면 부동산 가격은 상승하고, 거래량이 줄어들면 부동산 가격은 하락한다고 보시면 간단합니다. 이게 기본적인 메커니즘이라고 이해한 상태에서 서울아파트 월별 거래량 데이터를 기반으로 실제 아파트 단지의 가격 변동을 확인해 보았습니다. 하기 데이터는 서울 강남구 대치동의 은마아파트 76제곱미터의 월별 가격 평균을 서울아파트 월별 거래량과 비교해 본 그래프입니다. 해당 아파트 단지를 선정한 이유는 06년 1월부터 존재하였던 아파트 단지 중 대규모 단지로서 거래량이 많아 서울의 시세를 대표할 수 있는 곳이라 생각하여 제가 매달 누적하여 관리하는 데이터입니다. 최근에 재개발 이슈로 일반적인 시세 파악에 부적절하다고 생각하는 분들도 계시지만 은마아파트의 경우 과거에도 늘 이슈가 있던 단지이며, 당시에도 이슈로 흔들린다 생각하였지만 결과적으로 가장 시황을 잘 반영했던 단지 중 하나라고 생각하기에 해당 데이터는 의미가 있으며, 이를 통해 거래량과 가격의 관계를 확인해 보시면 그 정비례 관계가 보이실 겁니다.

대치동 은마아파트 월별 실거래 가격 평균 & 서울아파트 월별거래량

 

3. 거래량과 가격의 정비례 관계에 대한 예외 발생 시 : 변곡점

거래량과 가격의 정비례 관계가 기본이라면 상기 그래프에서 이상한 기간이 있습니다. 대표적으로 2021년 하반기가 그중 하나입니다. 이유는 거래량이 급속하게 감소하여 월별 거래량 3,000건 미만이 지속됨에도 불구하고 가격은 상승을 지속하고 있는 반비례 관계를 보이고 있기 때문입니다. 바로 여기가 변곡점이 되는 순간입니다. 즉 하락을 앞둔 고점이라고 판단이 가능한 부분입니다. 반대로 거래량이 증가함에도 불구 가격 상승 없이 지지부진하다면 이 또한 상승을 앞둔 저점이라고 판단이 가능하다고 거래량과 가격의 데이터는 말하고 있습니다. 아마도 누군가는 이 부분은 동의하지 않을 수도 있지만 모두가 동의하는 거래량과 가격의 정비례 관계가 정상적인 모습이라면, 그 정상적 패턴이 180도 바뀐 모습이 나타나 비정상적 상태에 돌입한다면 이 시기는 반드시 변화가 나타나는 순간이라 생각하여 새로운 관점에서 의사결정을 해야 하는 순간이라 확신하며, 저는 이 구간을 하락 혹은 상승의 변곡점이라고 판단하고 있습니다.

 

4. 2024년 부동산 전망 : 전 저점을 돌파하는 급격한 하락 구간 발생

어설프게 객관적인 데이터만 제공하고 함부로 판단하지 않는 소극적인 모습보다는 확실하게 제 판단을 내리자면 2024년은 다시 한번 2022년과 같은 혹은 더 강한 하락이 올 것이라 판단하고 있습니다. 사유는 최근의 상승 또한 거래량 없는 상승이기 때문입니다. 상승을 예상하는 누군가는 2022년 1,000 건도 안 되는 거래량에서 최근 2배 이상, 아니 3배 가까이 거래량이 증가했다는 거래량 증가를 강조하며 거래량 증가와 함께 2023년 반등이 자연스럽다 하기도 하지만, 제가 이 글의 처음에 말했듯이 기본적으로 서울아파트 월별 거래량 평균은 6,000건이며 3,000 건 언저리 혹은 그에 미달하는 수치는 현저히 낮은 숫자이기 때문입니다. 50점을 받던 학생이 80점이 되는 것은 성적 상승이 맞지만, 10점을 받던 학생이 30점이 되는 건 성적 상승이라 하기엔 잘 찍고 못 찍고의 차이 정도라 판단이 어려움에도 성적이 3배가 올랐다고 왜곡하고 있는 것이기 때문입니다.

 

2013년 이후 지속적으로 거래량이 급증하여 2021년 말 변곡점 맞이 후 제대로 된 거래량 회복 없이 다시금 거래량 없는 상승을 맞이했다는 것은 제2의 변곡점을 맞이했다 판단되어 전고점을 돌파하지 못한 2023년 반등이 결과적으로 더 큰 하락을 가져올 것이라 생각하는 바이며, 향후 월별 거래량이 6,000건을 넘기고, 그러한 기간이 3개월 혹은 6개월 이상 지속된다면 그때 매수의 기회라 생각합니다. 상승과 하락은 물론 제 개인의 의견일 수 있습니다. 하지만 서울아파트 월별 거래량에 대한 기본 해석과 기준, 해당 사실을 바라보는 관점에 대하여서는 이 글을 읽어보시는 분들도 기억하시어 본인만의 기준을 만들길 기대합니다. 그리고 먼 훗날 이 글이 성지가 된다면 그때 다시금 축하의 댓글을, 반대로 예상과 정 반대의 상황이 나타난다면 질타의 댓글을 부탁드립니다.

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