서울아파트 거래량 해석을 통한 가격 전망(2024년 2부)

서울아파트 거래량 해석을 통한 가격 전망(2024년 2부)

2024년 2월, 2024년 첫 번째 서울아파트 거래량에 대한 글을 작성했었습니다. 당시에도 2024년 2월이었던 이유가 2023년 12월까지의 서울아파트 거래량이 확정되는 일자는 한 달 뒤인 1월 말이었듯이 이번에도 2024년 1분기인 2024년 1월, 2월, 3월까지 서울아파트 거래량이 확정되는 일자 또한 4월 말일이었기에 2024년 5월이 도래해서야 두 번째 서울아파트 거래량에 대한 글을 작성할 수 있었습니다. 지난 글에도 말씀드렸듯이 부동산에 대한 관심은 즉 내일의 가격, 시세를 알고자 함이기에 데이터의 표본에 따라 다양한 해석이 가능하고, 변동의 모습이 다양해 현혹당하기 쉬운 가격 변동 데이터가 아닌 가장 Fact에 가까운 거래량 데이터를 믿습니다. 이것은 부동산뿐 아니라 주식도 마찬가지, 가격 변동 그래프는 실패를 안겨준 적이 많기에 가급적 그 상승과 하락에 치우치기보다는 거개량을 우선적으로 파악하고 해석해 보는 습관을 들이고 있습니다. 그것이 바로 좋은 결과로 가져올 경우가 많았기 때문입니다. 따라서 오늘은 2024년 1분기 거래량에 대해 그 추이와 절댓값 기준으로 우리가 궁금한 미래를 예상하고 행동의 방향을 정해보고자 합니다.

서울아파트 거래량(2부)

 

서울아파트 거래량 해석 기본기 익히기(기준 파악하기)

지난 글에서는 조금 더 상세히 작성했지만 이번에는 간략하게 소개하겠습니다. 거래량을 바라볼 때 알아야만 하는 기준이라고 생각하면 좋을 것 같습니다. 이는 분기 별로 글을 작성하며 간단하게는 소개해야만 이후의 글 진행이 가능하기 때문이고, 이건 이론의 여지가 없는 객관적 기준이기 때문입니다.

2006년부터 지금까지의 데이터를 바탕으로 서울아파트 거래량은 월 6,000건이 평균입니다. 이는 최근 2년 이상 거래량이 낮았던 기간을 포함하더라도 정확히 5,825건인 것을 봤을 때 머릿속에 월평균 거래량은 항상 6,000건이라 기억해도 무방할 것입니다. 그리고 거래량이 많았던, 적었던 기간을 바탕으로 살펴보면 서울아파트 월평균 거래량 9,000건 이상이면 매우 많다고 판단이 가능하며, 반대로 월평균 거래량 3,000건 이하일 때 매우 적다고 판단이 가능합니다. 또한 거래가 가능한 투자 자산, 예컨대 부동산이건, 주식이건, 코인이건 거래량이 상승하면 일반적으로 가격이 상승하고, 거래량이 하락하면 가격이 하락하여 거래량과 가격은 (정) 비례관계를 갖습니다. 따라서 거래량이 줄어들고 있음에도 가격이 상승 내지 하락이 없거나 거래량이 늘고 있음에도 가격 하락 내지 상승이 없는 예외적 경우가 발생할 경우 변곡점으로 생각하여 고점 혹은 저점으로 생각하여 매도 혹은 매수를 고려하는 것도 좋다 생각됩니다.

 

2024년 1분기 거래량 추이 : 급상승 (2년 6개월 만의 4천 건 돌파)

2023년 4분기 거래량과 2024년 1분기 거래량을 비교해도 거래량이 상승했음이 확인 가능하지만 무엇보다 부각되는 사항은 바로 3월의 서울아파트 거래량입니다. 1월과 2월 모두 2천 건대에서 머물렀으나 3월 서울아파트 거래량은 전월인 2월과 비교했을 때 63%나 상승한 4,084건을 기록했습니다. 급격한 상승을 통한 4,000건의 돌파는 실제 21년 8월(4,065건) 이후 처음 나타난 숫자이니 2년 6개월 만의 서울아파트 월별 거래량 4,000을 확인한 순간인 것입니다. 심상치 않은 상승과 함께 가격의 상승이 이뤄진다는 통계와 기사들이 쏟아지는 2024년 1분기라 정리해도 무방할 것 같습니다. 상승론자들은 당연히 이에 대해 급격한 거래량 상승과 함께 가격 상승의 지표들을 내밀며 다시금 찾아오는 아파트 가격 상승을 논할 것이고, 하락론자들은 4월 총선을 앞두고 각 지역별로 나타난 부동산 공약의 영향과 신생아 특례 대출과 같은 정책적 효과로 일시적일 뿐 대세로 가지 못한다 이야기하고 있는 상황입니다. 양쪽의 의견은 모두 귀를 기울여야 함은 당연하지만 객관적으로 거래량 추이를 바라보면 분명 63% 거래량 상승을 통한 4,000건 돌파는 최근 3년 데이터를 보더라도 인상적인 거래량 상승이라 판단이라 생각됩니다.

2021년 1월 ~2024년 3월 서울아파트 월별 거래량

 

2024년 1분기 거래량 현황 : 적음 (1분기 평균 : 3,054 건)

이번엔 추이가 아닌 절댓값을 살펴보고자 합니다. 즉, 단기가 아닌 장기 관점에서의 판단을 해보고자 하는데 결과적으로 2024년 1분기 평균은 3,000건 수준이며 3월의 거래량이 급등했다 하나 4,000건 수준 밖에 되지 않는다고 표현 가능할 것입니다. 서두에서 말씀드렸듯 평균은 6,000건 수준이며 이것에 비교했을 때 2024년 1분기의 거래량은 말 그대로 "적다"입니다. 물론 "매우 적음"이라 판단가능한 월 3,000건 이하는 아니지만 그 누구도 현재의 거래량이 정상적이라 말하기 힘든 구간임은 맞습니다. 이 또한 상승론자들은 상승하는 추세를 내세우며 곧 6,000건을 도달할 것이라 말하기도 하고, 현재의 금리 수준에서는 3,000건 수준만으로도 아파트 가격 상승을 이끄는데 충분한 거래량이라 주장하는 경우도 보았습니다. 하락론자들은 아직 평균에도 미치지 못한 거래량을 바탕으로 이 정도의 힘으로는 대세를 바꿀 수 없음을 이야기하는 것 같습니다. 여기서도 객관적으로는 하나입니다. 1분기 평균 거래량이 3,000건 초반이며 가장 높은 달도 4,000건 초반 정도라면 해당 숫자는 분명히 적은 거래량입니다.

2006년 1월 ~ 2024년 3월 서울아파트 월별 거래량

 

반드시 가격 상승 소식과 부추김을 경계해야 합니다.

오늘 확인한 거래량 데이터를 바탕으로 이러한 시기에는 아무래도 상승론자들의 목소리가 커지는 시기이기에 주의하셔야 합니다. 그 근거로 한 가지 사례를 제시해보고자 합니다. 2021년부터 갑작스럽게 거래량이 하락하며 평균을 하회함은 물론이고 월 3,000건 이하로 감소하는 일이 발생했었습니다. 지금도 아파트 가격 상승을 강력하게 주장하는 대부분의 전문가들, 유튜버들의 그때 당시 영상들을 살펴보면 공통되게 말한 내용이 있습니다. 국가의 비정상적 규제와 금리 인상 등으로 말도 안 되는 거래량이 지속되고 있다. 이렇게 되면 집이 필요한 사람들도 거래를 못하는데 이러한 비정상은 반년도 못 가는 것이 당연하고, 오히려 폭발적 거래량과 상승이라는 부작용을 가져올 것이라 주장했었지만 그렇게 시간은 1년, 2년 지나 그 사이 3,000건은커녕 2,000건 아니 심지어 2022년 1년 평균 거래량은 997건으로 1,000건도 미치지 못한 결과를 나타냈습니다.

 

물론 2023년 또한 연평균 3,000건이 안 되는 2,856건으로 현저히 낮았지만 2022년 대비 증가했다는 말들을 하는 것을 보고 기가 막힌 적이 있습니다. 거래량이 줄었다면 그 자체로 "하락할 수 있다."라는 말을 했어야 하고, 거래량 하락이 이뤄짐에도 매매가 상승이 진행되던 2021년 상반기는 변곡점으로 이해하여 이곳이 고점임을 알렸어야 합니다. 객관적으로 해석하지 않고 본인의 뜻에 안 맞다 하여 비정상으로 치부해 버리는 모습을 보며 실망한 기억이 있고, 그들의 예상과 달리 6개월, 1년, 2년이 지나 3년째가 되도록 거래량은 평균에 미치지 못하고 있다는 점을 기억해 지금 그들의 목소리도 경계하시길 바랍니다. 

 

월평균 거래량 6,000건 돌파를 기다리셔야 합니다.

어쨌거나 2021년부터 2023년까지와 달리 2024년 1분기는 3월에 급격한 거래량 상승 및 의미 있는 4,000건 돌파를 이뤘기에 더 높은 관심을 가지셔야 합니다. 제가 생각하는 매수타이밍은 거래량이 상승하면서도 매매가격이 상승하지 않거나 하락하는 구간입니다. 곧 하락에서 상승으로 전환되는 변곡점이라 생각하기 때문입니다. 다만 제가 생각하는 구간이 나타나지 않더라도 서울아파트 월평균 거래량이 6,000건을 돌파하여 3개월 정도를 지속한다면 이는 확률적으로 대세 상승으로 이어질 가능성이 높다고 봐야 합니다. 따라서 지금은 이러한 수치들이 나오는지 관심도를 높여 지켜봐야 합니다. 그리하여 제가 말하는 구간이 발생한다면 행동으로 옮길 준비도 해야 할 것입니다. 결론적으로 저는 한 번의 하락 구간을 예상하고 있지만 어쩌면 얼마 남지 않았을 수도 있고, 그 폭이 어느 정도일지 확신은 못할 것 같습니다. 그렇지만 지금 뭔가 조급하게 움직이기보다는 가격 변동에 대한 눈을 감으시고 한번 거래량만 보면서 서울아파트 월별 거래량 6,000건을 3개월 연속으로 돌파하는 구간이 언제인지 기다려보시는 것을 추천합니다. 2024년 1분기는 상승론자들에게도 하락론자에게도 긴장하게 만든 기간이었습니다. 저 또한 유심히 살펴보고 2024년 2분기 분석을 공유토록 하겠습니다.  

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